የሰ/መ/ቁ. 101053

ታህሳስ 22 ቀን 2008 ዓ/ም

ዳኞች፡- ተሻገር ገ/ስላሴ

ሙስጠፋ አህመድ ተፈሪ ገብሩ አብርሃ መሰለ ፈይሳ ወርቁ

አመልካች፡- የመንግስት ቤቶች ኤጀንሲ - ነ/ፈጅ ጌታቸው መንትስኖት ተጠሪ፡- አቶ የምሩ ነጋ - ጠበቃ አሳምነው አረጋ

መዝገቡን መርምረን ተከታን ወስነናል፡፡

 ፍ  ር ድ

ጉዳዩ በኪራይ የተያዘን ቤት ጥገና መሰረት ያደረገ ሲሆን ክርክሩ የተጀመረው በፌዴራሉ ከፍተኛ ፍ/ቤት የአሁን ተጠሪ በአመልካች ላይ ታህሳስ 10 ቀን 2004 ዓ/ም ባቀረበው ክስ መነሻ ነው፡፡

የክሱ ይዘትም ንብረትነቱ የአሁኑ አመልካች የሆነ በቦሌ ክ/ከተማ ቀበሌ 20 የሚገኝ የቤት ቁጥሩ 695 የሆነ ቤት ተከራይቼ እንዳድሰውና ለዕድሳት የማወጣው ወጭ ከቤቱ ኪራይ እንዲታሰብልኝ ለመ/ቤቱ የቦርድ አመራር አመልክቼ ቦርዱ ህዳር 29/1998 ዓ/ም በፈቀደልኝ መሰረት የቤቱን ጥገና ለማካሄድ ከንኮማድ ኮንስትራክሽን ኃ/የተ/ግል ማህበር ጋር ተዋውዬ ለቤቱ ጥገና ብር 1,415,604.80 (አንድ ሚሊዮን አራት መቶ አስራ አምስት ሺህ ስድስት መቶ አራት ከ80/100) ወጪ አድርጌ ሳስጠግን የቆየሁ ቢሆንም ተከሳሽ ሀምሌ 18/2000 ዓ/ም በጻፈው ደብዳቤ ዋናውን የቤቱን አካል በማፍረስ በህገ-ወጥ መንገድ ግንባታ እያደረጉ ነው የሚል ምክንያት በመስጠት በአዋጅ ቁጥር 555/2000 የተሰጠውን ስልጣን ያላግባብ ተጠቅሞ ሀምሌ 23/2000 ዓ.ም በፖሊስ ኃይል አስለቅቆ ቤቱን የወሰደው ስለሆነ ያላግባብ የወሰደውን ቤት መልሶ እንዲስረክበኝ፤ ይህ የማይቻል ከሆነ ለቤቱ ጥገና ያወጣሁትን ወጪ እና በቤቱ ሳልጠቀም ጥገና ሲካሄድ ለነበረበት ጊዜ የከፈለኩት የኪራይ ገንዘብ ብር 232,891.50 ከወለድና ወጪና ኪሳራ ጋር እንደመልስልኝ ይወሰንልኝ የሚል ነው፡፡

አመልካች ለቀረበበት ክስ በሰጠው መልስ በክስ መቃወሚያነት ከሳሽ ከውል ውጭ ህገ ወጥ ግንባታ ስለገነቡና ህገ ወጥ ግንባታ የማስፈረስ ስልጣን በአዋጅ ቁጥር 555/2000 የተሰጠው በመሆኑና በዚሁ መሰረት ተከሳሽ ቤቱን የተረከበ በመሆኑ ፍ/ቤቱ ጉዳዩን የማየት ስልጣን የለውም ብሏል፡፡ ፍሬ ጉዳዩን በተመለከተ በሰጠው መልስ ቤቱን ከሳሽ እንዲጠግኑ ፈቃድ ያልተሰጠ በመሆኑ የጥገና ወጪ ይከፈልኝ፤ በጥገና ለቆየበት ጊዜ የከፈልኩት የቤት ኪራይ ይመለስልኝ በማለት ጥያቄ ማቅረብ አይችልም፡፡ ከሳሽ ቦርዱ ቤቱን እንድጠግን ወስኖልኛል ካሉበት ከህዳር 29/1998 ዓ/ም በኃላ የኮንስትራክሽንና ዲዛይን አ/ማ የካቲት 22 ቀን 1998 ዓ/ም በተጻፈ ደብዳቤ ቤቱን ለማደስ በጣም አስቸጋሪና ወጪውም ከፍተኛ በመሆኑ በጠቅላላው ቤቱ ፈርሶ በአዲስ መልክ ቢሰራ የተሻለ መሆኑን ገልጿል፡፡ በዚሁ መነሻነት የተከሳሽ የማኔጅመንት ስራ አመራር ጥር 7/1999 ዓ/ም ባካሄደው ሰብሰባ ከሳሽ ቀደም ብሎ ባቀረቡት የማሻሻያ ስራ ጥያቄ ላይ ነባሩ የቤቱን ፕላን ተጠብቆ ስራው እንዲሰራ ይህንንም የቴክኒክና ምህንድስና መምሪያ በበላይነት እየተቆጣጠረ እንዲያሰራ የተወሰነ መሆኑን በማስታወስ የአሁን ከሳሽ ባቀረበው ጥናት መሰረት ቢሰራ የባለቤትነት ጥያቄ ሊያስነሳና የተከሳሽንም መብት ሊያሳጣ  እንደሚችል በመረጋገጡ ከሳሽ ባቀረበው ጥናት መሰረት መፍቀድ ስለማይቻል ቤቱን  እንዲያስረክቡ ተወስኗል፡፡ በመሆኑም ከሳሽ የተከሳሽ ስራ አመራር ቦርድ በወሰነው መሰረት ጥናት አካሂደ በኤጀንሲው ተቀባይነት ሳያገኙና ቤቱን እንዴት ማደስ እንዳለባቸው ሳይዋዋሉ በተከሳሽ ንብረት ላይ ከፍተኛ ጉዳት አድርሰዋል፡፡ በመሆኑም ተከሳሽ በአዋጅ ቁጥር 555/2000 አንቀጽ 6(3) መሰረት ከውል ውጭ ህገወጥ ግንባታ በሚያካሄድ ተከራይ ላይ ማስጠንቀቂያ በመሰጠት ቤቱን እንዲረከብ በተሰጠው ስልጣን መሰረት የተረከባቸው በመሆኑ አቤቱታው ተቀባይነት የለውም፡፡ ቤቱ እንደ አዲስ ፈርሶ እንዲሰራ አልፈቀደም ፤ የስራ አፈጻጸም ውልም አልገባም፡፡ ከሳሽ ከተከሳሽ እውቅና ውጭ ያወጡትን የጥገናና እድሳት ወጭ እንዲመለስላቸው መጠየቃቸውም የህግ መሰረት የለውም፤ ተከሳሽ የመንግስት መ/ቤት በመሆኑ በፍ/ብ/ሕ/ቁ. 3250-3253 ድንጋጌዎች መሰረት የስራ ውል ከፈጸመ በኃላ በበላይነት የስራውን አካሄድ እንዲቆጣጠር ሊደረግ ይገባ ነበር፤ ከሳሽ ከንኮማድ ከተባለው የራሳቸው የኮንስትራክሽን ድርጅት ጋር ያደረጉት የስራ ውል ተቀባይነት የለውም፤ በአጠቃላይ ከሳሽ ምንም ዓይነት የጥገና ዕድሳት ውል ሳይደረግ በማን አለብኝነት አፍረሰው በመሰራታቸው ለግንባታ አወጣሁ የሚሉትንም ሆነ በጥገና ለቆየበት ጊዜ የከፈልኩት ኪራይ ይመለስልኝ በማለት ያቀረቡት ጥያቄ ተቀባይነት የለውም በማለት ተከራክሯል፡፡

የግራ ቀኙ ክርክር በዚህ መልኩ የቀረበለት የፌ/ከፍ/ፍ/ቤት ክርክርና ማስረጃውን ተመልክቶ ለክሱ ምክንያት የሆነውን ቤት ተከሳሽ መልሶ መውሰዱ ተገቢ ነው ወይስ አይደለም? የኪራይ ውሉ ሊቀጥል ይገባል? የሚሉትን ነጥቦች በተመለከተ በኪራይ ውሉ አንቀጽ 7(2) ተከራይ  የአከራዩን

የጽሁፍ ፈቃድ ሳያገኝ የቤቱን ጣሪያ፤ ግድግዳ፣ ወለል አያፈርስም አይሰራም፤ በቤቱ ውስጥም ሆነ በቤቱ አጥር ክልል ውስጥ የኮንስትራክሽን ስራ አይሰራም ተብሎ የተከራዩ ግዴታ በግልጽ የተመለከት በመሆኑ፤ እንዲሁም በውሉ አንቀጽ 11(3) የቤት ኪራይ ውሉ ከሚፈርስባቸው መንገዶች መካከል አንደኛው አንዱ ወገን በውሉ ውስጥ የተመለከተውን ግዴታውን በትክክል ሳይወጣ መቅረቱ መሆኑ ስለተመለከተ፤ የተከሳሹ ድርጅት ስራ አመራር ቦርድ ቤቱን አስመልክቶ የሰጠው ውሳኔ ቢኖርም እድሳቱና ግንባታው በምን ያህል ወጪና ደረጃ እንደሚከናውን ከሳሽ ለተከሳሽ አሳውቆ ፈቃድ ሳያገኝ ግንባታውን ማከናወኑ በውል የተመለከተውን  ግዴታ መጣስ ነው፤ ተከሳሹም በአዋጅ ቁጥር 555/2000 አንቀጽ 6(3) በተሰጠው ስልጣን መሰረት ቤቱን ከከሳሽ መረከቡ በህጉ አግባብ ነው፤ በውሉ መሰረት ከሳሽ ቤቱን እንዲጠቀሙበት  ለመመለስ የሚገደድበት ምክንያት የለም ብሏል፡፡

ከሳሽ ቤቱን ለማደስ ያወጡትን ወጪና የከፈሉት የኪራይ ገንዘብ እንዲመለስ የተጠየቀውን ዳኝነት በተመለከተም ስለግንባታው የተደረገ ዝርዝር ስምምነት በሌለበት፤ ስለአፈጻጸሙም ሆነ ስለሚያስከትለው ወጪ ተከሳሽ እንዲያውቁትና በዚሁ መሰረት እንዲከታትሉ ሳይደረግ የቦርዱን መነሻ ውሳኔ በቻ መሰረት በማድረግ ግንባታ ማካሄዳቸው ተገቢ ባለመሆኑ፤ የፍ/ብ/ሕ/ቁ. 2912 አከራይ ሳይፈቅድ የማይንቀሳቀስ ንብረት ሁኔታን መለወጥ እንደማቻል ስለሚደንግግ፤ የማደሻ ወጪን የሚችለው ተከራይ ባልሆነ ጊዜ ተከራዩ ይህን ሁኔታ ማሳወቅ ግዴታ ያለበት ስለመሆኑ በፍ/ብ/ሕ3/ቁ.2917 የተደነገገ በመሆኑ፤ እንዲሁም ተከራይ ያላከራይ ፈቃድ በቤቱ ላይ ስላደረገው ማሻሻያ አንዳች ወጭ መጠየቅ መብት እንደሌለው በፍ/ብ/ሕ/ቁ. 2973(1) ስር የተደነገገ በመሆኑ፤ የቤቱን ዕድሳትና ጥገና ሁኔታ እና የሚያስከትለውን ወጪ ተከሳሽ አውቆ ስምምነቱን የሰጠና የፈቀደ ለመሆኑ ከሳሽ ባላስረዱበት ሁኔታ ቤቱን ለማደስና ለመገንባት ያወጡትን ወጪ ተከሳሽ ይክፈሉኝ በማለት ያቀረቡት የዳኝነት ጥያቄ ተቀባይነት የለውም፤ የኪራዩን ገንዘብ በተመለከተም ከተከራዩበት ጊዜ ጀምሮ የከፈሉትን ገንዘብም ተከሳሽ ሊመልስ አይገባም በማለት ወስኗል፡፡

በዚህ ውሳኔ የአሁን ተጠሪ ቅር ተሰኝተው ይግባኙን ለፌ/ጠ/ፍ/ቤት አቅርበዋል፡፡ ፍ/ቤቱም ግራ ቀኙን አከራክሮ በመጨረሻ በሰጠው ውሳኔ የአሁን አመልካች ጥገናው ወዲያው እንደተጀመረ ተከታትሎ ማስቆምና ተጠሪን ከቤቱ ማስወጣት ሲገባው የቤቱ ዕድሳት ሲሰራ ዝም በማለት ለወጪ ከዳረጋቸው በኃላ እድሳቱን አቋርጠው እንዲወጡ ማድረጉ ቅንልቦናን  የተከተለ ባለመሆኑ፤ የስር ፍ/ቤትም ጉዳይን ከግራ ቀኙ የቤት ኪራይ ውል እና ከፍ/ብ/ሕ/ቁ. 2912፣ 2917፣ 2973(1) ድንጋጌዎች አንጻር ብቻ በመመልከት የአመልካች መ/ቤት ስራ አመራር ቦርድ ቤቱን እንዲጠግኑ ፈቃድ የሰጠበትን በተገቢው ሳያገናዝብ የቤቱ ዕድሳት ገንዘብ መከፈል የለበትም በማለት የሰጠው ውሳኔ ተገቢነት የለውም፤ ነገር ግን የቤቱን ኪራይ በተመለከተ በቤቱ እንዳልተገለገሉ የሚያሳይ ማስረጃ ስላላቀረቡ ወይም ቤቱ እስኪጠገንና አገልግሎት እስኪሰጥ

ኪራይ እንዳይታሰብ የተደረገ ስምምነት ስለመኖሩ ያቀረቡት ማስረጃ ስለሌለ የኪራይ ገንዘብ ሊመለስ አይገባም ተብሎ የተሰጠው ውሳኔ የሚነቀፍ አይደለም በማለት የስር ፍ/ቤትን ውሳኔ በማሻሻል ወስኗል፡፡ የቤቱን ጥገና ወጭ በተመለከተ ክርክር ተደርጎ እንዲወሰን ጉዳዩን ወደ ስር ፍ/ቤት መልሷል፡፡

የሰበር አቤቱታው የቀረበ በዚህ ውሳኔ ላይ ነው፡፡ አመልካች ግንቦት 18/2006 ዓ/ም ያቀረቡት የሰበር ማመልከቻ ተመርምሮ አመልካች ሳልፈቅድለት በአከራየሁት የመኖሪያ ቤት ላይ ያካሄደው ግንባታ ከውል ስምምነታችን ውጭ በህገ ወጥ መንገድ የሰራው በመሆኑ ያወጣው ወጭ የመተካት ኃላፊነት የለብኝም በማለት ያቀረቡት መከራከሪያ ታይቶ በፌ/ከ/ፍ/ቤት የተጠሪ ጥያቄ በውሉም ሆነ በፍ/ብሔር ህጉ ድጋፍ የለውም ተብሎ ውድቅ በማድረግ የተሰጠው ውሳኔ የፌ/ጠ/ፍ/ቤት ተጠሪ ከአመልካች የተከራየውን ቤት ለማደስ ባያስፈቅድም ተጠሪ ግንባታ ሲያካሁድ እያወቀ ዝም ብሎ ቆይቶ እኔ ሳልፈቅድ ያወጣውን ወጭ አይከፍልም በማለት የስር ፍ/ቤት መወሰኑ የአመልካች ስራ አመራር ቦርድ ቤቱን ተጠሪ እንዲጠግኑ የሰጠውን ውሳኔ ያላገናዘብ ነው በማለት ሽሮ አመልካች ተጠሪ ለቤቱ ጥገና ያወጣውን ወጪ የመሸፈን ኃላፊነት አለበት ተብሎ የመወሰኑን አግባብነት ለመመርመር አቤቱታው ለሰበር ችሎት እንዲቀርብ ተደርጓል፡፡በዚህ መሰረት ግራ ቀኙ በጽሁፍ ክርክራቸውን ተለዋወጠዋል፡፡

የጉዳዩ አመጣጥ አጠር ባለመልኩ ከላይ የተገለጸው ሲሆን ይህ ችሎትም የግራ ቀኙን ክርክር ቅሬታ ካስነሳው የውሳኔ ክፍል እና አግባብነት ካላቸው የህጉ ድንጋጌዎች ጋር በማገናዘብ ለሰበር ችሎቱ ሲቀርብ ከተያዘው ጭብት አንጻር እንደሚከተለው መርምሯል፡፡

ከክርክሩ መረዳት እንደሚቻለው ተጠሪ ለእድሳት ያወጣው ገንዘብ እንዲተካለት ዳኝነት የጠየቀው የተከራየውን ቤት እንዲያድሰውና ለዕድሳት ያወጣው ወጭ ከቤቱ ኪራይ እንዲታሰብለት ለመ/ቤቱ የቦርድ አመራር አመልክቶ ተፈቅዶለት እያለ የቤቱን አካል በማፍረስ ህገ ወጥ ግንባታ እያደረጉ ነው በሚል አመልካች ቤቱን መልሶ ወስዷል በማለት ነው፡፡ አመልካች የኪራዩን ቤት ከተጠሪ መልሰው መውሰዳቸውን ሳይክዱ ከውሉ ወጭ ህገ ወጥ ግንባታ መደረጉን ከሳሽ ባቀረበው ጥናት መሰረት ቤቱን ለማደስ አስቸጋሪና ወጪውም ከፍተኛ በመሆኑ በጠቅላላ ቤቱ ፈርሶ በአዲስ መልክ ቢሰራ የተሻለ መሆኑ ስለተገለጸ በጥናቱ መሰረት መፍቀድ እንደማይቻልና ቤቱን እንዲያስረክቡ ከማድረጉ ውጭ የሰጠው ፈቃድ ስለሌለ ወጪውን ለመክፈል ኃላፊነት እንደማይኖርበት ተከራክሯል፡፡

በኪራይ ውሉ ተጠሪ በቤቱ ላይ የሚያከናውኑትን ግንባታ ለአመልካች በቅድሚያ የማሳወቅ እና ከአመልካቹ የጽሁፍ ፈቃድ ካላገኙ በቀር ግንባታ ያላመካሄድ ግዴታ ያለባቸው መሆኑ አከራካሪ አይደለም፡፡ ከህጉም አንጻር ሲታይ የማደሻውን ወጪ የሚችለው ተከራዩ ካልሆነ ይህን    ሁኔታ

ላካራዩ ማስታወቅ ግዴታ ሲሆነ ተከራዩ ያላከራዩ ፈቃድ በተከራየው ቤት ላይ ስላደረገው ማሻሻያ አንዳች ወጭ እንዲከፈለው የመጠየቅ መብት እንደማይኖረው፤ ነገር ግን ማሻሻያውን ያደረገው በአከራዩ ፈቃድ እንደ ሆነ ተከራዩ ያደረጋቸውን ወጭዎች ሁሉ እንዲከፍለው አከራዩን ከሶ ሊጠይቀው እንደሚችል ከፍ/ብ/ሕ/ቁ. 2973 እና 2917 እንዲሁም ስለማይንቀሳቀስ ንብረት ኪራይ ከተደነገጉ የፍ/ብ/ህጉ ድንጋጌዎች ይዘት መረዳት ይቻላል፡፡

በኪራይ ውሉም ሆነ በህጉ ተጠሪ በኪራይ ቤቱ ላይ የሚያከናውነውን ግንባታ ለአመልካች ማሳወቅ ብቻ ሳይሆን ለማሻሻያው ያወጣው ወጪ የሚተካለት ማሻሻያው በግልጽ በአከራዩ ተፈቅደ የተከናወነ ሲሆን ስለመሆኑ አከራካሪ ሆኖ አላገኘነውም፡፡ አከራካሪ ሆነ የዘለቀው ለማሻሻያው የተደረገው ወጪን በተመለከ የሚሰጠው “ፈቃድ” ነው፡፡

ፍሬ ነገሩን ለማጣራት እና ማስረጃ ለመመዘን ስልጣን የተሰጣቸው የስር ፍ/ቤቶች ካረጋገጡት ፍሬ ነገር መረዳት እንዲሚቻለው የአመልካች ድርጅት የስራ አመራር ቦርድ ህዳር  29/1998 ዓ/ም ባደረገው መደበኛ ሰብሰባ አከራካሪውን ቤት በተመለከተ ውይይት አድርጎ ኤጀንሲው ቤቱን ባለበት ሁኔታ ለጠያቄው (ለተጠሪ) በኪራይ እንዲሰጣቸውና  ለጥገና  የሚያወጡት ወጭም በኪራይ እንዲተካላቸው ወስኗል፡፡ ከቦርዶ ውሳኔ በኃላ የኮንስትራክሽንና ዲዛይን አ/ማ ቤቱ ባለበት ሁኔታ ሊጠገን እንማይችል ባቀረበው አስተያየት መነሻነት ጥር 07 ቀን 1999 ዓ/ም በመ/ቤቱ የማኔጅመንት ስራ አመራር አካላት ዕድሳት ሊፈቀድ እንደማይችልና ተጠሪ ቤቱን ማስረከብ እንደሚገባቸው ተወስኗል፡፡ ነገር ግን ተጠሪ ቤቱ ፈርሶ መስራት ቢኖርበት እንኳ ስለሚደረገው መሻሻል እና ስለሚያስወጣው ወጭ የተደረገ ስምምነት እና የተሰጠ ፈቃድ በሌለበት ግንባታ በማድረጋቸው አመልካች ማስጠንቀቂያ ሰጥቶ ሀምሌ 23/2000 ዓ/ም በአዋጅ ቁጥር 555/2000 በተሰጠው ስልጣን መሰረት ቤቱን መልሶ ተረክቧል፡፡ ይህ የተረጋገጠ ፍሬ ነገር አመልካች በውሉና በህግ ከተመለከተው ውጭ ሰርቷል የሚያሰኝ ካለመሆኑም በላይ ተጠሪ በኪራይ ቤቱ ላይ ጥገና (ማሻሻያ) ያደረጉት የሚጠበቀውን ፈቃድ ከአመልካች አግኝተው ነው የሚያሰኝ አይደለም፡፡

የፌ/ጠ/ፍ/ቤት የስር ፍ/ቤቱን ውሳኔ በማሻሻል ተጠሪ ለቤቱ ጥገና (ዕድሳት) ያወጡትን ወጪ አመልካች የመክፈል ኃላፊነት አለበት በማለት የወሰነው አመልካች ጥገናው እንደተጀመረ ተከታትሎ ማስቆምና ተጠሪን ከቤቱ ማስወጣት ነበረበት፤ ለወጭ ከዳረጋቸው በኃላ እድሳቱ አቋተጠው እንዲወጡ ማደረጉ ቀንልቦናን የተከተለ አይደለም እንዲሁም ጉዳዩ ከውሉ እና ከህጉ ድንጋጌዎች ብቻ ሳይሆን የአመልካች ስራ አመራር ቦርድ አስቀድሞ ካሳለፈው ውሳኔ አንጻር መታየት ነበረበት በማለት ነው፡፡ ተጠሪ ከቀደመው የቦርድ ውሳኔ በኃላ የኮንስትራክሽንና ዲዛይን አ/ማ ቤቱ ሊጠገን እንደማይችል ያቀረበውን አስተያየት ተከትሎ የአመልካች መ/ቤት ማኔጅመንት