የሰ/መ/ቁ. 105628 ጥቅምት 24/2008 ዓ.ም

ዳኞች ፡- አልማው ወሌ

ዓሊ መሐመድ ተኽሊት ይመስል እንዳሻው አዳነ ቀነዓ ቂጣታ

አመልካች፡……… ዩኒቨርሳል ሜታልስና ሚኒራል ኃ/የተ/የግ/ማህበር ጠበቃ ማርሻል ፍ/ማርቆስ ቀረቡ

ተጠሪ፡…………... ባሰፋ ትሬዲንግ ኃ/የተ/የግ/ማህበር- የቀረበ የለም መዝገቡን መርምረን የሚከተለውን ፍርድ ሰጥተናል፡፡

 ፍ ር ድ

ይሄ ጉዳይ የሕንጻ ኪራይ ውል ካለቀ በኋላ ያልተከፈለውን ከሕንጻው የታጣ ገቢን ለማስከፈል የቀረበ ክስን መሰረት ያደረገ ክርክር ነው፡፡ የጉዳዩ አመጣጥ ሲታይ የሥር ከሳሽ /የአሁን ተጠሪ/ በፌደራል ከፍተኛ ፍ/ቤት ባቀረበው ክስ የባለ ሁለት ፎቅ ህንጻ ተከሳሽ ህዳር 15 ቀን 2003 ዓ.ም በተሻሻለው የኪራይ ውል ስምምነት የኪራይ እና የተለያዩ ክፍያዎችን ጨምሮ በየወሩ በብር 51,750.00 ተከራይቶ ከህዳር 9 ቀን 2003 ዓ.ም እስከ ህዳር 8 ቀን 2005 ዓ.ም ሲገለገልበት ቆይቶ የውሉ ዘመን እስከሚያልቅ በዚህ አልገደድም በማለት ፈቃደኛ ሳይሆን ቀርቷል፡፡ ተከሳሽ ያለበትን የቤቱን ኪራይ ከፍሎ ቤቱን እንዲያስረክበን ከሰን በ20/03/2005 ዓ.ም ፍርድ ተፈርዶበት

፣ በአፈጻጸም በ30/08/2005 ዓ.ም ሕንጻውን ሊያስረክበን ችሏል ፡፡ ስለዚህ ተከሳሽ በአዲስ የኪራይ ታሪፍ መሰረት የተጨማሪ እሴት ታክስን ጨምሮ በቀን በብር 3,333.33 ወይም በወር ብር 100,000.00 ሂሳብ የ172 ቀናት ጊዜ ማግኘት የነበረብንን ገቢ በድምሩ ብር 573,333.28 ከህጋዊ ወለድ ጋር እንዲከፍለን በማለት ጠይቋል፡፡

ይህን ክስ በተመለከተ የሥር ተከሳሽ /የአሁን አመልካች/ ባቀረበው መልስ ተከሳሽ ቤቱን ለቆ የወጣው ታህሳስ 25 ቀን 2005 ዓ.ም ቢሆንም ከሳሽ ቤቱን  ለመረከብ ፈቃደኛ አልሆነም፡፡ ከሳሽ

በውሳኔው መሰረት ቤቱን ያስረክበኝ በማለት አፈጻጸም ቢያቀርብም ተከሳሽ ቤቱን አስተካክሎ ሊያስረክበኝ ይገባል በሚል ምክንያት ሳይረከብ ቀርቶ በተከሳሽ ተደጋጋሚ ልመና በ30/08/2005 ዓ.ም የቤቱ ርክክብ ሊፈጸም ችሏል ፡፡ ከሳሽ ቤቱን ተረክቦ የጎደለ ነገር መጠየቅ ይገባው ነበር እንጂ በዚህ ምክንያት አልረከብም ማለቱ ተገቢ አይደለም ለጨመረው ኪሳራ ሃላፊ እሱ ነው፡፡ የቤቱ ርክክብ የዘገየውን በተመለከተ ከታህሳስ 25 ቀን 2005 ዓ.ም በኋላ ያለው የኪራይ ገንዘብ ተከሳሽን አይመለከትም፡፡ የኪራይ መጠን መታሰብ ያለበት በብር 51,750.00 እንጂ በብር 100,000.00 ሊሆን አይችልም፡፡ ስለዚህ የከሳሽ ክስ ተሰርዞ ከ9/03/2005 ዓ.ም ድረስ ያለውን የ1 ወር ከ16 ቀን ብቻ ብር 79,350.00 ብቻ ተብሎ እንዲወሰን በማለት ተከራክሯል ፡፡

ከዚህ በኋላ ፍ/ቤቱ ግራ ቀኙን በማከራከር በሰጠው ውሳኔ የቤት የኪራይ ውል እንደነበር የተረጋገጠ ሲሆን ተከሳሽ በ20/03/2005 ዓ.ም በተሰጠ ውሳኔ መሰረት ህንጻውን ያስረክበው ሚያዚያ 30 ቀን 2005 ዓ.ም መሆኑን መገንዘብ ይቻላል፡፡ በኪራይ ውሉ አንቀጽ 5 መሰረት የኪራይ ውሉ ዘመን ሳያልቅ ቤቱን አስተካክሎ በነበረበት ሁኔታ ለከሳሽ ማስረከብ እንዳለበት ያሳያል፡፡ ከሳሽ በ03/04/2004 ዓ.ም በተጻፈ ማስጠንቀቂያ የቤቱ የኪራይ ዋጋ ብር 100,000.00 ሆኖ መወሰኑን ለተከሳሽ አሳውቆ ተከሳሽም በሰጠው መልስ ይህን እንደማይቀበል ገልጿል፡፡ ይህ ማለት ተከሳሽ የቤቱ የኪራይ ዋጋ ተመን ብር 100,0000.00 እንደሚሆን አውቋል ፡፡ ስለዚህ ተከሳሽ በክሱ ላይ የተጠቀሰውን ገንዘብ ብር 573,333.28 የመጨረሻ ማስጠንቀቂያ ከተሰጠበት ከግንቦት 5 ቀን 2005 ዓ.ም ጀምሮ ከሚታሰብ 9% ሕጋዊ ወለድ ጋር ለከሳሽ እንዲከፍለው በማለት ወስኗል፡፡ የሥር ተከሳሽ ይህን ውሳኔ በመቃወም የይግባኝ ማመልከቻውን ለፌደራል ጠቅላጠይ ፍ/ቤት ያቀረበ ሲሆን፣ ፍ/ቤቱም ግራ ቀኙን በማከራከር በሰጠው ውሳኔ ምክንያቱን በመጥቀስ የሥር ውሳኔን በማጽናት ወስኗል፡፡ የአሁን የሠበር አቤቱታ የቀረበውም ይህን ውሳኔ በመቃወም ለማስለወጥ ነው፡፡

አመልካች መስከረም 03 ቀን 2007 ዓ.ም በተጻፈ አቤቱታ አመልካችና ተጠሪ የተስማበት የኪራይ ዋጋ ብር 51,750.00 ሲሆን ይህ የኪራይ ዋጋ በስምምነት ካላሻሻሉት አከራይ የሆነው ወገን ብቻ በራሱ ዋጋ ሊተመን የሚችልበት የሕግ ስርዓት የለም፡፡ ተጠሪ የውሉ ዘመን ከመጠናቀቁ በፊት ኪራዩን ብር 100,000.00 አድርጌያለሁ በማለት የሰጠው ማስታወቂያ በወቅቱ በአመልካች ተቀባይነት ሳያገኝ በመቅረቱ ቀሪ ሆኗል፡፡ ይህ ሆኖ ሳለ የኪራይ ዋጋ ብር 100,000.00 /መቶ ሺህ/ ሂሳብ እንዲከፍል መወሰኑ መሰረታዊ የሕግ ስህተት ነው፡፡ ተጠሪ በፌደራል መጀመሪያ ደረጃ ፍ/ቤት አመልካች ቤቱን እንዲያስረክበኝ በማለት ክስ ሲመሰርት እስኪያስረክበኝ ድረስ የቤቱን ኪራይ በወር 51,750.00 ይክፈለኝ በማለት ጠይቋል፡፡ ይህ ማለት የኪራይ ጭማሪ ተቀባይነት እንደሌለው ተረድቶ የተወ መሆኑን ነው፡፡ ስለዚህ አመልካች የሚጠይቀው ዳኝነት የሥር ፍ/ቤቶች ኪራዩ በብር 100,000.00 ይከፈል በማለት የተሰጠበት ውሳኔ ተሸሮ   ስምምነት

በተደረገበት በብር 51,750.00 እንዲወሰንና የደረሰውን ወጪና ኪሳራ ተጠሪ እንዲተካ እንዲወሰን በማለት አመልክቷል ፡፡

ይህ ሰበር ሰሚ ችሎት መዝገቡን በመመርመር የሚጣራ ጉዳይ ስላለ አቤቱታው ለሰበር ያስቀርባል በማለት ተጠሪ መልስ እንዲሰጥ በታዘዘው መሰረት የካቲት 05 ቀን 2007 ዓ.ም የተጻፈ መልስ አቅርቧል፡፡ የመልሱም ይዘት ፡- ይህ ክስ የጉዳት ካሳና ኪሳራ ይከፈለን የሚል ነው እንጂ የቤት ኪራይ ይከፈለን የሚል አይደለም፡፡ አመልካች የሕንጻው የኪራይ ውሉ ዘመን ከማብቃቱ ከአንድ ዓመት በፊት ጀምሮ የቤቱ ኪራይ ታሪፍ ከነታክስ ብር 51,750.00 ወደ ብር 100,000.00 ማደጉን በጽሑፍ የተገለጸለትና የአወቀው ሆኖ ሳለ ቤቱን እንዲለቅ ተወስኖበት የውሉ ዘመን ካበቃም በኋላ ከተጠሪ እውቅናና ፈቃድ ውጭ ለ172 ቀናት ከህግ ውጭ ቤቱን ይዞ እየተገለገለበት ማግኘት የነበረብንን እና የቀረብንን ገቢ አመልካች በአዲሱ የኪራይ ታሪፍ የጉዳት ካሳና ኪሳራ እንዲከፍለን ጠይቀን ተፈረደበት እንጂ የኪራይ ገንዘብ እንዲከፍል አልተፈረደበትም፡፡ አመልካች የኪራይ ውሉ ካበቃ በኋላ ቤቱን እንዲያስረክበን በተደጋጋሚ ጊዜ በጽሁፍ እየጠየቅነውና ማስጠንቀቂያ እየተሰጠው ከተጠሪ እውቅና ፈቃድ ውጭ ቤታችንን ከ6 ወራት በላይ ያለአግባብ ተገልግሎበታል፡፡ ስለዚህ የሥር ፍ/ቤቶች አመልካች የኪራይ ውሉ ዘመን ከማብቃቱ ከአንድ ዓመት በፊት የኪራይ ታሪፉን ተጠሪ ባሳወቀው መሰረት የጉዳት ካሳ እንዲከፍለን መወሰናቸው መሰረታዊ የሕግ ስህተት የሌለው በመሆኑ የቀረበው ቅሬታ ውድቅ እንዲሆንልን ወጪና ኪሳራ አመልካች እንዲተካልን በማለት ተከራክሯል፡፡ አመልካች በ09/07/2007 ዓ.ም በተጻፈ የመልስ መልስ አቤቱታውን በማጠናከር ተከራክሯል፡፡

የጉዳዩ አመጣጥ ከላይ እንደተመለከተው ሲሆን፣ ይህ ሰበር ሰሚ ችሎትም የግራ ቀኙን ክርክር ለሰበር አቤቱታው መነሻ ከሆነው ውሳኔ እና አግባብነት ካላቸው  የሕግ  ድንጋጌዎች ጋር በማገናዘብ አመልካች የሕንጻው ኪራይ ዘመን ካለቀ በኋላ ሕንጻውን በፍርድ እስካስረከበበት ጊዜ ተጠሪ ያጣውን ገቢ በምን ልክ መክፈል አለበት? የሚለውን እንደጭብጥ በመያዝ እንደሚከተለው መርምሮታል፡፡ መዝገቡን እንደመረመርነው ተጠሪ እና አመልካች መካከል በነበረው በተሻሻለው የሕንጻ ኪራይ ውል መሰረት የኪራይ ዋጋ እና የተለያዩ ወጪዎችን ጨምሮ በብር 51,750.00 ከህዳር 9 ቀን 2003 ዓ.ም እስከ ህዳር 8 ቀን 2005 ዓ.ም አመልካች ተከራይቶ ሲገለገልበት እንደነበር ተረጋግጧል፡፡ በግራ ቀኙ መካከል በተፈጠረ አለመግባባት ተጠሪ  ባቀረበው ክስ አመልካች ያለበትን የኪራይ ገንዘብ ከፍሎ ሕንጻውን እንዲያስረክበው ክስ አቅርቦ የፌደራል መጀመሪያ ደረጃ ፍ/ቤት በመ/ቁ. 196631 በ20/03/2005 ዓ.ም በሰጠው ውሳኔ አመልካች ያለበትን የሕንጻውን ኪራይ ዋጋ ከፍሎ ሕንጻውን ለተጠሪ እንዲያስረክብ በማለት ወስኗል፡፡፡

አመልካች ግን በዚህ ውሳኔ መሰረት የሕንጻው ኪራይ ዘመኑ ካለቀ በኋላ በፍርድ አፈጻጸም መምሪያ በኩል ሲካሄድ በነበረው የፍርድ አፈጻጸም ሂደት ሚያዚያ 30 ቀን 2005 ዓ.ም ሕንጻውን ለተጠሪ ያስረከበው መሆኑን ከመዝገቡ መገንዘብ ይቻላል፡፡ የሥር ፍ/ቤቶች ፍሬ ነገር በማስረጃ አጣርቶ በደረሱበት መደምደሚያ በኪራይ ውሉ መሰረት የኪራይ ዘመኑ ከማለቁ በፊት በሕንጻው ላይ የተገኙትን ጉድለቶች አስተካክሎ ሕንጻውን በነበረ ሁኔታ ነው የመለሰ በሚያስብል መልኩ ለተጠሪ ማስረከብ እንዳለበት አረጋግጧል፡፡ አመልካች የሕንጻው ኪራይ ዘመኑ ከማለቁ በፊት መስተካከል ያለበትን አስተካክሎ በህዳር 8 ቀን 2005 ዓ.ም ሕንጻውን ለተጠሪ ማስረከብ አለበት እንጂ የኪራይ ዘመኑ ካለቀ በኋላ ሕንጻውን ለማደስ መነሳቱ አግባብነት የለውም፡፡ የሕንጻው የኪራይ ውል ዘመን ካለቀ በኋላ አመልካች በጊዜ ሕንጻውን ማስተካከል ያለበትን ነገር አስተካክሎ ባለማስረከቡ የሕንጻው ርክክብ እስከ ሚያዚያ 30 ቀን 2005 ዓ.ም የዘገየ መሆኑን የሥር ፍ/ቤቶች ያረጋገጡት ጉዳይ ነው፡፡ ስለዚህ የሕንጻው ርክክብ ሚያዚያ 30 ቀን 2005 ዓ.ም የዘገየ መሆኑን የስር ፍ/ቤት ያረጋገጡት ጉዳይ ነው ስለዚህ የህንጻው ርክክብ የዘገየው በተጠሪ ምክንያት መሆኑን የሥር ፍ/ቤቶች የቀረበውን ማስረጃ መሰረት በማድረግ ያረጋገጡት ጉዳይ በመሆኑ፣ ይህ ሰበር ሰሚ ችሎት በሕግ ከተሰጠው ስልጣን አንጻር ይህን  በማስረጃ የተረጋገጠውን ፍሬ ነገር ከመቀበል በቀር ተመልሶ የሚያጣራበት የሕግ አግባብ የለውም፡፡

ይህ በመሆኑ አመልካች የሕንጻው የኪራይ ዘመን ካለቀ በኋላ ያለአግባብ ሕንጻውን ይዞ ለቆየበት ጊዜ ተጠሪው ያጣውን ገቢ በምን ስሌት መክፈል አለበት የሚለው ጭብጥ እልባት ሊያገኝ የሚገባው ጉዳይ ነው፡፡ ከዚህ አንጻር ተጠሪ ያቀረበው ክርክር ሲታይ በ03/04/2004 ዓ.ም ለአመልካች በተሰጠው ማስጠንቀቂያ የሕንጻው ኪራይ ዋጋ ብር 100,000.00 መሆኑን ያሳወቅን በመሆኑ፣ አመልካች ሕንጻውን ያለአግባብ ይዞ በቆየባቸው ጊዜያት በዚህ ገንዘብ ልክ ኪራዩን ሊከፍለን ይገባል በማለት የተከራከረ ሲሆን፣ አመልካች በበኩሉ ባቀረበው ክርክር የኪራዩን ዋጋ በስምምነት እስካላሻሻልነው ድረስ ተጠሪው ብቻውን ሊወስን አይችልም፣ የተሰጠውም ማስጠንቀቂያ ቀሪ ስለሆነ በብር 100,000.00 የኪራይ ዋጋ ተመን አልገደድም  በማለት ተከራክሯል ፡፡ የሥር ፍ/ቤቶች የተጠሪን ክርክር በመቀበል ከሕንጻው አጥቷል ያሉትን ገቢ አስልቶ መወሰናቸውን ከመዝገቡ መረዳት ይቻላል፡፡ ነገር ግን ተጠሪ በ03/04/2004 ዓ.ም የሕንጻው ኪራይ ዋጋ ብር 100,000.00 እንዲሆን ተወስኗል በማለት ለአመልካች ማስጠንቀቂያ በሰጠ ጊዜ የኪራይ ውሉ ዘመን እንዳላለቀ ያመለክታል፡፡ ከዛ በኋላ ተጠሪ አመልካች በኪራይ ውሉ ላይ በተጠቀሰው የኪራይ ዋጋ ታሪፍ ብር 51,750.00 መሰረት ያልከፈለውን ክፍያ ፈጽሞ ሕንጻውን እንዲያስረክበው የተወሰነ መሆኑን የሥር ፍ/ቤቶች ያረጋገጡት ፍሬ ነገር ነው፡፡ ከዚህ መረዳት እንደሚቻለው ተጠሪ የኪራይ ዘመኑ ከማለቁ በፊት ማስጠንቀቂያ የሰጠ ቢሆንም በክርክር ሂደት ውስጥ ይህ  ማስጠንቀቂያ ታልፎ እስከ ኪራይ ዘመኑ ያለውን በነበረው  የኪራይ

ዋጋ ፍ/ቤቶቹ ያሰሉት መሆኑን መገንዘብ ይቻላል፡፡ስለሆነም ተጠሪ የኪራይ ውሉ ዘመን ሳያልቅ የሰጠውን ማስጠንቀቂያ መሰረት በማድረግ ዳኝነት የጠየቀው እና የሥር ፍ/ቤቶችም ይህን መሰረት በማድረግ የሰጡት ውሳኔ ሲታይ አግባብነት የሌለው ውሳኔ ነው፡፡ ተጠሪ የኪራይ ዘመኑ ካለቀ በኋላ የአካባቢውን የሕንጻ ኪራይ ዋጋ ተመን ከግምት ውስጥ በማስገባት ፍትሐዊ እና ተመጣጣኝ የሆነ የኪራይ ዋጋ በማስቀመጥ ለአመልካች ማስጠንቀቂያ የሰጠ መሆን አለመሆኑ ሳይጣራ እንዳለ መውሰድ የሚቻል ሆኖ አይታይም ፡፡ ነገር ግን የአካባቢው የሕንጻ ዋጋ ምን ያህል እንደሆነ ሚዛነዘዊነቱ፣ ተመጣጣኝነቱ እና ፍትሐዊነቱ ባልተጣራበት ሁኔታ ተጠሪ የቀድሞውን የኪራይ ዋጋ በዕጥፍ በመጨመር በሰጠው ማስጠንቀቂያ መሰረት ያጣሁት ገቢ ሊከፈለኝ ይገባል በማለት ያቀረበውን፣ የሥር ፍ/ቤቶች ምንም ማጣሪያ ሳያደርጉ በመቀበል የሰጠበት ውሳኔ ተገቢ ሆኖ አላገኘነውም፡፡ የኪራይ ውል ዘመን ካለቀ በኋላ በአመልካች እና በተጠሪ መካከል ውልን መሰረት ያደረገ የኪራይ ዋጋ ተመን እንደሌለ የሚያከራክር አይደለም፡፡ ይህ በሆነ ጊዜ ተጠሪ ከሕንጻው ያጣውን ገቢ ለመተመን የኪራይ ልክ መወሰን ያለበት በፍ/ብ/ሕ/ቁ. 2950/2/ መሰረት መሆኑን መገንዘብ ያስፈልጋል፡፡ በዚህ ድንጋጌ መሰረት “የኪራይ ልክ በሚያጠራጥር ጊዜ የማዘጋጃ ቤት ባለስጣኖች በወሰኑት ታሪፍ መሰረት ወይም የተወሰነ ታሪፍ የሌለ እንደሆነ የቦታዎቹን ልማድ በመከተል ይወሰናል” በማለት ደንግጓል፡፡

ከዚህ አንጻር ሲታይ ከግራ ቀኙ ክርክር መረዳት እንደሚቻለው የግራ ቀኙ ክርክር ከዚህ ድንጋጌ አግባብ ተጣርቶ የተወሰነ መሆኑን የሚያመለክት ነገር የለም፡፡ ከዚህ አንጻር ሲታይ ለክርክር ምክንያት የሆነው ሕንጻ ያለበት አካባቢ የዚህ ሕንጻ ኪራይ ዋጋ ልክ ምን ያህል ሊሆን እንደሚችል ተጣርቶ መወሰን ያለበት ጉዳይ ነው፡፡ ይህ ሕንጻ የሚገኝበት አካባቢ ባለው  የገበያ ዋጋ ልማድ መሰረት ሚዛናዊነት እና ፍትሐዊነትን በጠበቀ መልኩ የኪራይ ልክ ተተምኖ መወሰን ያለበት ጉዳይ ነው፡፡ ስለዚህ የሥር ፍ/ቤቶች አመልካች የተጠሪን ሕንጻ በፍርድ ተገዶ እስካስረከበ ጊዜ ድረስ ሊከፍል የሚገባው ተጠሪ ያጣውን ገቢ በሚመለከተው ባለሙያ ሳያጣሩ አመልካች እንዲከፍል የወሰኑት የገንዘብ ልክ መሰረታዊ የህግ ስህተት ያለበት በመሆኑ የሚከተለከው ውሳኔ ሰጥቷል፡፡

 ው ሳ ኔ

1. የፌደራል ከፍተኛ ፍ/ቤት በመዝገብ ቁ. 138322 በጥር 22 ቀን 2006 ዓ.ም የሰጠው ውሳኔ እና የፌደራል ጠቅላይ ፍ/ቤት በመዝገብ ቁ. 99152 በሰኔ 25 ቀን 2006 ዓ.ም የሰጠውን ውሳኔ በፍ/ብ/ሥ/ሥ/ሕ/ቁ. 348/1/ መሰረት ተሻሽሏል፡፡